Logement, le pire est à venir

Il y a quelques semaines, la Régie du logement annonçait qu’elle proposait des augmentations de 0,6 pour cent pour les logements non chauffés. Entre 2000 et 2009, la Régie a autorisé des augmentations annuelles moyennes de 1,2 %.

La loi régissant la Régie a vu le jour sous l’influence de groupes de pression qui prétendent que l’ensemble des locataires sont régulièrement abusés. Pourtant, dans une société donnée, il n’y a pas plus de propriétaires malhonnêtes qu’il y de locataires mal intentionnés. Toutefois, comme il y a plus de locataires que de propriétaires qui votent, les premiers ont un poids électoral plus élevé. Le calcul politique fut vite fait en faveur de la loi proposée.

La Régie du logement du Québec est un autre bel exemple d’une bureaucratie aussi inutile que nuisible. La Régie a pour mission de traiter les litiges entre propriétaires et locataires. Elle dispose d'une compétence exclusive pour entendre les causes relatives aux baux résidentiels. Elle statue sur les hausses de loyer, les conditions de location, le bruit, le chauffage, les réparations à effectuer, ainsi que la résiliation des baux.

Les Québécois gèrent sans l’aide du gouvernement, voire malgré l’intervention du gouvernement, l’ensemble de leurs activités (famille, éducation, budget, retraite, etc.). Toutefois, quand vient le temps de gérer les relations locataires-propriétaires ils sont considérés des handicapés mentaux aux yeux des fonctionnaires omnipotents.

La Régie est sans conteste le facteur qui nuit le plus au développement du parc de logements locatifs québécois. En particulier, un propriétaire qui se limiterait aux hausses de loyer proposées par la Régie serait acculé à la faillite en quelques années seulement.

Prenons l’exemple d’un logement non chauffé d’une valeur de 150 000 $ loué 1 000 $ par mois. En 2009, selon les calculs de la Régie, le propriétaire a droit à une augmentation de 0,6 % ou 6 $ par mois. Pourtant, en 2008, l’inflation a dépassé 2 %. En 2009, les coûts de déneigement et d’entretien ont augmenté en moyenne de 15 %! Aux conditions imposées par la Régie, il est impossible pour un propriétaire de récupérer l’augmentation des coûts de gestion et d’entretien de son logement.

De plus, si le propriétaire doit faire des travaux majeurs, alors on lui permet d’augmenter le loyer d’un montant annuel équivalent à 4 % du coût des travaux. Supposons que le propriétaire finance des travaux lui ayant coûtés 5 000 $ à même son hypothèque portant un taux d’intérêt annuel de 6 %. Ainsi, il paiera des intérêts de 300 $ par année, pour obtenir en retour des revenus de location additionnels de 200 $. C’est complètement ridicule! Non seulement il ne remboursera jamais le coût des travaux, mais en plus il devra payer de sa poche 100 $ d’intérêt annuellement! À ces conditions pourquoi ferait-il des travaux majeurs?

Malheureusement, il y a encore pire. Supposons que les hausses permises par la Régie soit, comme par le passé, en moyenne 1,2 % annuellement pour les dix prochaines années. Dans ce cas, notre heureux propriétaire collectera en 2019 un loyer mensuel de 1 130 $. Par contre, si pendant cette période le taux moyen annuel d’augmentation de la valeur de sa propriété a été de 5 %, celle-ci vaudra 244 000 $. Donc, son taux de location annuel aura passé de 8 % (12 000 $ / 150 000 $) en 2009 à 5,6 % (13 128 $ / 244 000 $) en 2019. À ces conditions, il serait plus rentable de vendre sa propriété et d’investir le solde dans un fond d’investissement équilibré.

Les bonnes intentions du législateur en matière de logement locatif ont des effets pervers dramatiques :

• Les conditions imposées par la Régie empêchent les propriétaires d’entretenir convenablement leur propriété;
• Un propriétaire n’a pas intérêt à effectuer des réparations majeures puisqu’il lui sera impossible de récupérer son investissement;
• Investir dans un logement locatif est moins rentable qu’investir dans un fond mutuel équilibré.
  

Qu’il existe malgré tout un parc de logements locatifs privés tient du miracle. Ce n’est qu’en défiant les directives de la Régie que les propriétaires peuvent rentabiliser leurs investissements. C’est une situation malsaine qui ne sert qu’à envenimer les relations locataires-propriétaires.

Bien sûr que cela sert les intérêts de la Régie. Les conflits locataires-propriétaires sont sa raison d’être. Mais est-ce dans le meilleur intérêt du Québec? Ne vaudrait-il pas mieux laisser le marché trouver son propre équilibre, quitte à aider les familles dans le besoin à se loger convenablement?